Nova lei complementar dá aos municípios poder para fixar o valor venal do imóvel na transmissão, mas juristas apontam conflito com entendimento pacificado pelo STJ
Sancionada em 13 de janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227/2026 alterou dispositivos do Código Tributário Nacional (CTN) relacionados ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) e a outros tributos ligados à reforma tributária, como o IBS e a CBS. Entre as mudanças, uma chama atenção especial de tabeliães, registradores e contribuintes: a nova redação do artigo 38 do CTN, que trata da base de cálculo do ITBI.O que muda na práticaAntes da lei, prevalecia o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, de que a base de cálculo do ITBI deveria corresponder ao valor da transação declarado pelas partes, presumido como condizente com o valor de mercado — cabendo ao Fisco o ônus de comprovar o contrário por meio de processo administrativo próprio, caso discordasse do valor informado.Com a LC 227/2026, os municípios passam a ter competência para fixar previamente uma estimativa do valor venal do imóvel, usando critérios técnicos como análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações prestadas por serviços notariais e registrais, além de características do bem como localização, tipologia e área construída. Na prática, isso inverte parte da lógica anterior: em vez de o Fisco ter que contestar o valor declarado pelo contribuinte, a administração municipal passa a poder apresentar sua própria estimativa desde já.Um debate longe de estar encerradoA mudança já provoca divergência entre tributaristas e vem sendo discutida em tribunais, especialmente no Tribunal de Justiça de São Paulo, onde municípios têm alegado que a nova lei superaria o Tema 1.113 do STJ. Parte da doutrina rebate esse argumento, sustentando que a LC 227/2026 não revogou nem enfraqueceu a jurisprudência do STJ, mas apenas positivou em lei nacional critérios técnicos para a estimativa fiscal — sem eliminar a presunção de boa-fé do valor declarado pelo contribuinte nem autorizar o retorno da chamada "pauta fiscal" antecipada, prática já rejeitada pelos tribunais superiores.Já outra corrente entende que a lei representa uma ruptura mais significativa, ao permitir que o valor venal estimado pela administração prevaleça sobre o valor da transação, o que poderia violar o princípio da capacidade contributiva e alterar, na prática, o fato gerador do imposto — que deixaria de incidir sobre a transmissão onerosa do bem e passaria a se aproximar da lógica do IPTU, incidente sobre a propriedade.
Por que isso interessa ao mercado extrajudícialPara cartórios de notas e de registro de imóveis, a discussão tem efeito direto no dia a dia: tabelionatos e ofícios de registro costumam ser consultados sobre o valor a ser declarado nas escrituras e frequentemente fornecem informações que os municípios podem usar como um dos critérios para estimar o valor venal, conforme previsto na própria lei. A tendência é que o tema continue gerando disputas judiciais nos próximos meses, à medida que prefeituras passem a aplicar os novos critérios e contribuintes questionem as estimativas fiscais na Justiça.
